Що відбувається з будівництвом і продажем житла в Америці. Погляд із Флориди
Читаю «Realty-Builder», газету NEFBA, асоціації будівельників і ріелторів північно-східної Флориди, яка веде свою діяльність в чотирьох округах:
Clay, Duval, Nassau, St. Johns.
Це невеличкий куточок штату, але саме тут йде найбільш інтенсивне будівництво житла, виникають і ростуть нові поселення і анклави в уже наявних містечках (теж недавно з’явилися).
Недарма в асоціації налічується близько 1000 учасників.
У газеті сяють знімки будинків на продаж, тiшать око плани мальовничих селищ, рясніють повідомлення про відкриття офісів, магазинів, шкіл, про те, що затіваються різноманітні цікаві проекти і так далі.
Наприклад, 9 березня відбудеться відкриття другого аквапарку в Нокаті, нашому невеличкому містечку (менше 10 тисяч жителів) – одного вже не вистачає.
А в сусідньому Beacon Lake – він почав заселятися лише минулої осені – спорудили на в’їзді в селище щось на зразок потужних кам’яних фортець зі стінами висотою метрів 8-10.
Не для оборони, нi, навпаки, для пожвавлення пейзажу і залучення покупців – всім Флорида гарна, але дуже вже пласка. Форти засипали землею (кубометраж, як і обсяг роботи, був дуже великий, але на це пішли), посадили нагорі пальми, чагарники і квіти, провели доріжки для променаду, понизу стіни обрамили пальмами і батареями фонтанів – і вийшли справжні висячі сади Семіраміди!
Але крім рекламно-глянцевого набору публікується в газеті інформація про хід справ у будівництві і що відбувається з продажем будинків (це однин з найважливіших індикаторів американської економіки. Зокрема, наводиться помісячна статистика видачі дозволів на зведення будинків у кожному з чотирьох округів окремо плюс сумарний показник. Справи йдуть непогано, і в 2018 році таких дозволів було видано 9918 проти 8870 в попередньому. А торік видали більше ніж в 2016-му, тобто чисельність жителів регіону зростає.
До нас їдуть з усіх кінців Америки, я сам перебрався сюди менше трьох років тому з Нью-Йорка, а минулого літа і дочка з зятем відкрили в Нокаті медичний офіс «Aesthetic Plus» –разом з родиною медиків з Брукліна. «Наших» в містечку вже понад тридцять, а в групі Фейсбуку під три тисячі чоловік. Що характерно, в ній жорстка модерація і кожен пост проходить перевірку адміном. Може, воно й на краще, але мушу зауважити, що наші – всюди наші, у всіх сенсах…
Лідирує в будівництві округ Сент Джонс, в якому і розташовується Нокаті, – 4494 дозволiв, мало не половина від загального числа в чотирьох округах, хоча в сусідньому Дувал жителів вчетверо більше. До Дувал відноситься Джексонвілл, а в цьому місті під мільйон жителів, і вже тому він не дуже привабливий для людей, які люблять тихе сімейне життя.
Їм до душі невеликі селища з хорошими школами, оточені лісами і ставками, де немає проблем з паркуванням, де можна завести безліч дітей і не боятися за них. На жаль, за рівнем злочинності Джексонвілл серед лідерів в США. Не знаю, чи пов’язано це з тим, що серед жителів більше 30% афроамериканців, але багатьом зв’язок здається очевидним – і вони вважають за краще обрати одноповерхову Америку.
Важливу роль відіграє клімат. Під час грандіозного січневого похолодання, коли арктичне повітря вистудило всю Америку і в Міннесоті доходило до мінус 55С, єдиним оазисом плюсових температур залишилася Флорида. Навіть Джорджію, до якої всього сорок миль, заносило снігом, а у нас лише на одну ніч похолодало до плюс 1С з легким заморознем на грунті. Ще один важливий фактор – недорогі, на відміну від південної Флориди, будинки і невисокі податки на нерухомість.
Їдуть люди не бідні (коли будинок по кишені), але і не багаті. Ті селяться на узбережжі, на First Coast. Вони купують дорогі особняки в пляжно-курортних Джексонвілл-Біч, Понте Ведра Біч і Сограсс, де доступ до берега уздовж багатьох миль закритий будинками вартістю від двох, як мінімум, мільйонів. Але таких ньюкомеров, природно, не так вже й багато.
Зате простежується зв’язок між великим будівництвом і політичними уподобаннями. Флорида – здавна республіканський штат, але в міру зростання населення за рахунок приїжджих і підростаючих у них дітей (три, чотири дитини в цих краях є нормою) ситуація змінюється. Так, на минулих президентських виборах у Флориді йшов небачений за напругою електоральний бій, явка була однією з найвищих в країні, і прихильники Трампа перемогли з мінімальною перевагою.
Округ Дувал завжди вважався консервативним, але нині серед виборців 41% демократів і 36,8% республіканців. Наш Сент Джонс – це один з найбагатших округів Флориди і його Понте Ведра Біч і Сограсс відомі не тільки резортами, але і як центри великого гольфу і чоловічого професійного тенісу, а Сент Огастін, найстаріше місто США, – центр тяжіння туризму. Округ був ще більш республіканським, ніж Дувал, але з появою безлічі нових селищ і пов’язаного з цим зростання середнього класу він також демократизується.
Що стосується будівництв, то працюють тут швидко. Наприклад, Деніел Парк, новий анклав приблизно на сотню будинків, що прилягає до центру Нокаті, почали забудовувати з грудня 2017, а сьогодні в ньому залишилося не більше десяти вільних ділянок. Дуже вигідною для компаній-забудовників практикою є робота на замовлення, коли покупець заздалегідь виплачує вартість ділянки і будинку. Це дозволяє економити на відсотках за банківські кредити.
Щоб залучити клієнтів, забудовники звели в Нокаті анклав з декількох триповерхових кондо з невеликими квартирами, які здають тим, хто вже замовив будинок, знайшов роботу і чекає новосілля, що може зайняти близько півроку або трохи більше.
Задум виправдав себе: перших мешканців там прийняли минулої осені, на останні будівлі ще наносяться завершальні мазки, а близько третини з приблизно півтори сотні квартир вже заселені. Недарма по сусідству щосили працює новенький self-storage для зберігання речей.
Будують і поруч з нашим хмарочосом, капітальним 4-поверховим кондо, найвищою будівлею міста. Один за іншим зводять таунхауси на 4-6-7 апартаментів в трьох рівнях, з вбудованим гаражем. Всього їх поставлять біля десятка, що нас не дуже тiшить – в басейні буде тіснувато, та й компактор навряд чи впорається зі сміттям.
Однак з літа стало помітне уповільнення. Перший котедж виріс за п’ять місяців, і його квартири відразу купили (ці будинки компанія зводить на свої кошти). Другий, розпочатий наприкінці червня, здали в грудні, а останню його квартиру купили в січні – поруч з котеджами стоять щити, які вказують продані апартаменти. А ось наступна пара котеджів і будується довше (ще з липня, але до фінішу явно не менше місяця, а то й двох) і розкуповується гірше – в одному пішли три квартири з семи, в іншому взагалі одна.
На інших будмайданчиках спостерігається те ж саме. І не тільки в Нокаті. За даними «Realty-Builder», в листопаді продажі в зазначених чотирьох округах впали на 2,9% порівняно з листопадом 2017-го, тоді як середня ціна будинку зросла на 3,4% і досягла $258,803. У річному ж численні будинки подорожчали на 7,8%.
Мабуть, середня ціна формується за рахунок менш вимогливих округів Клей і Нассау. У сусідніх з нами селищах мінімальна ціна починається з $285 тисяч.
Причиною спаду продажів стало грунтовне (більш ніж на 30%) подорожчання дерева, головного тутешнього конструкційного матеріалу. Це витрати тарифної війни з Канадою. Причому забудовники і девелопери, відчуваючи падіння попиту, щосили стримують зростання цін на житло – його темпи нижчі, ніж темпи подорожчання ділянок і зростання ставок за іпотечними кредитами, яке стало другим і вельми відчутним негативним фактором.
У підсумку, якщо в першому півріччі в даних округах було видано 5106 дозволів на будівництво, то в другому – 4812, причому найслабшими виявилися листопад і грудень. У Нассау в грудні видано 49, тоді як в січні було 110, в окрузі Клей – 18 і 127 відповідно. У сумі за чотирма округами їх кількість за два останніх місяці минулого року склала 1283 – порівнянні з 1351-им за аналогічний період 2017 року.
Експерти NEFBA заспокоюють, мовляв, нічого страшного не відбувається, ситуація аж ніяк не нагадує кризу десятирічної давності, просто ринок адаптується до нових реалій. І хоча поточного року вони прогнозують подальше уповільнення продажів, все ж сподіваються на невелике зростання.
Боюся, однак, що заспокоюють вони самі себе, бо фінальний акорд 2018 року був не схожий на мажорний, а зазначені негативні чинники продовжують діяти.
Юрій КІРПІЧОВ, США (спеціально для “Українського репортера”)
Фото автора
