Житло у передмісті Києва стає популярнішим за столичне
Ціни на нерухомість в Україні знаходяться в постійній динаміці: то завмирають на кілька місяців, то демонструють різкий стрибок вгору. Проте, найвищі ціни на житло традиційно в Києві, де середня вартість одного квадратного метра становить близько 24 тис. грн. Але, останнім часом набирають популярність квартири у передмісті столиці.
Які населені пункти поруч з Києвом користуються найбільшим попитом, скільки там коштують квартири і чому люди все частіше вибирають передмістя для життя, – повідомляє “Сьогодні”.
Обсяги будівництва в Україні зростають. За даними Укрстату, ще в 2017 р в цілому по країні зводилося 11,3 млн кв. м житла, а вже в 2018 р – 12,87 млн к.в. м. Це майже 167 тис. квартир. Рекордсменом за кількістю квартир стала Київська область – там на стадії будівництва було 39 613 квартир, а в самому Києві будувалося 35 806 квартир.
Проте, в експлуатацію здається далеко не все житло, а з кожним роком кількість зданого житла навіть зменшується. У Києві, наприклад, у 2018 році було здано в експлуатацію лише 75,5% від показника 2017 року – 1,2 млн. кв. м. У Київській області – 89,6% (1,5 млн. кв. м). В області ситуація виглядає краще, ніж в самій столиці.
Експерти та аналітики одностайно відзначають, що за останні роки попит на нерухомість у передмісті Києва значно виріс, що спровокувало і зростання цін.
За даними інформаційно-аналітичного порталу про новобудови 3м2, з травня 2018 року по травень 2019 року вартість квартир в ЖК, розташованих на відстані до п’яти кілометрів від столиці, зросла на 1000 грн. на кв. метр, або на 7,69%. У населених пунктах, які знаходяться на відстані від 5 до 10 км ціни на квартири збільшилися на 800 грн. або на 6,6%, а в ЖК, розташованих на відстані від 10 до 20 км в рік ціна за квадратний метр зросла на 1700 грн. або на 15,04%.
Таким чином, середня вартість житла в передмісті столиці всього за рік зросла більш, ніж на 1000 грн. (на 8,2%) і зараз становить 13 200 за квадратний метр. Проте, такі ціни все одно набагато нижчі, ніж ті, які пропонують столичні забудовники.
“За 3 місяці поточного року забудовники передмістя столиці утрималися від перегляду цінової політики. Навіть в об’єктах на завершальній стадії будівництва, коли ціни часто підвищуються в середньому на 5%, перегляд ціни для покупця був відкладений. Це стало причиною того, що, на відміну від Києва, де попит впав на 10-15%, попит на житло у передмісті був досить стабільний”, – зазначив Владислав Кононов, керуючий партнер AVM Development Group.
Зараз попит на житло в передмісті продовжує зростати і вже істотно перегнав столичні пропозиції. Експерти впевнені, що люди все частіше віддають перевагу комфорту і спокою.
“На сьогоднішній день у співвідношенні попиту передмістя вже виграє у Києва на 10-15%. Про це свідчать і темпи будівництва за містом, які значно випереджають Київ. Завжди вважалося, що у Києві будувати престижно: там ціна вище, нібито статус столиці є додатковою вартістю ЖК. Але за останні 5-7 років забудова передмістя підтверджує зворотне: покупцям не потрібен столичний “статус” і житло в багатоповерховій коробці. Їм потрібен комфорт, природа, тиша”, – пояснює Вікторія Берещак, експерт інформаційно-аналітичного порталу про нерухомість 3m2.
У консалтинговій компанії City Development Solutions розповіли, що через тривалу урбанізацію України та привабливість переїзду до столичного регіону попит на приміське житло ще довгий час буде залишатися високим. В середньому за останні роки попит на приміську первинну нерухомість зростає на 5-7% на рік, і за підсумками 2018 року становить близько 10 тис. проданих квартир на всю Київську область.
Які населені пункти найпопулярніші
Правда, далеко не всі приміські населені пункти користуються попитом. Так, в City Development Solutions пояснили, що популярність міст-супутників Києва залежить від декількох факторів. Серед них такі як транспортна доступність і сполучення з Київським метрополітеном, наявність власної соціальної інфраструктури, вартість житла і екологічні показники.
“За підсумками 2018 року найбільш популярними у девелоперів були такі міста, як Ірпінь (1296 нових квартир), Буча (1025 нових квартир), Бровари (1 265 нових квартир) і Обухів (768 нових квартир). Розвиток житлових проектів в цих містах пов’язаний з меншими ризиками, ніж, наприклад, в більш віддалених населених пунктах, оскільки вони розташовані в межах прямого транспортного сполучення зі столицею і мають сформовану репутацію обласних центрів нового будівництва”, – кажуть у консалтинговій компанії.
Вікторія Берещак додала, що зараз активно забудовується Софіївська і Петропавлівська Борщагівки, Вишневе з прилеглими селищами, напрямок Ворзеля, Бучі, Ірпеня та, звичайно ж, Гатне.
“Але хочу зауважити, що, наприклад, у Петропавлівській Борщагівці практично вичерпані земельні ресурси під будівництво житла. Популярність цих населених пунктів полягає в їх розташуванні стосовно Києва, транспортному сполученні зі столицею, створеному інфраструктурному комплексі. Наприклад, Вишневе – це вже повноцінне місто з усією супутньою інфраструктурою – вже через кілька місяців в цьому населеному пункті відкриється перший ТРЦ окружного формату”, – каже Берещак.
Чому передмістя вибирають все частіше
Головна перевага передмістя – співвідношення ціни і якості. Тут за невелику київськими параметрам суму можна купити відмінне житло в новобудові, з хорошими комунікаціями, охоронюваною територією і розвиненою інфраструктурою. Різниця в цінах зі столицею тут часом більш, ніж 30%, тому популярність передмістя цілком очевидна.
Головні фактори,чому приміські ЖК конкурують з київськими, це концепція і якість проектів; цінова політика; створювані об’єкти інфраструктури, особливо соціально-побутової: садочки, школи та медичні заклади; додаткова вартістю ЖК: всілякі інноваційні рішення, наприклад, впровадження системи “розумний дім”, використання енергозберігаючих технологій, новаторські підходи до створення планувань та ін.; рекреаційні можливості.
“Якщо 3-4 роки тому однією з ключових причин вибору квартири у передмісті була менша щільність забудови і комфорт проживання, виражений в чистому повітрі і рекреаційних ресурсах (ліси, озера), то зараз основний мотив покупки приміського житла – значно менша вартість квартири. Так, середня ціна на київську нерухомість економ-і комфорт-класів становить 18-23 тис. грн. за 1 кв.м., в той же час у передмісті є можливість придбати квартиру, заплативши за 1 кв.м. всього 11-15 тис. грн. Таким чином, велика економія при покупці, а також можливість відносно швидко щодня добиратися до Києва є основними причинами вибору приміського житла”, – відзначають в City Development Solutions.
У компанії додають, що для власного проживання у передмісті купується не менше 85% житла. Згодом можливе зростання кількості інвестиційних угод з метою здачі квартири в оренду. На поточному етапі розвитку ринку основною причиною покупки квартири у передмісті, крім власного проживання, є бажання в подальшому її перепродати – так званий “спекулятивний” попит.
Яке житло найпопулярніше
За даними City Development Solutions, 90% всього попиту припадає на квартири вартістю до 35 тис. доларів. Що стосується розміру квартир, то тут людей найчастіше приваблюють однокімнатні та двокімнатні.
“На 3-кімнатні квартири припадає лише 18% попиту. Інтерес покупців до багатокімнатних квартир сильно обмежений. За площею квартири ситуація дещо відмінна – більше половини (58%) потенційних покупців підбирають квартиру площею до 50 кв.м. Це пояснюється бажанням як заощадити на покупці, так і оптимізувати майбутні витрати на ремонт і комунальні послуги”, – кажуть в компанії.
В радіусі до 5 км від Києва найчастіше купують 1-2-кімнатні квартири, а вже від 5 до 10 км – в основному 2-3-кімнатні квартири.
“На відстані 15-20 км від Києва – це вже 3-кімнатні та більше квартири. Тому говорити про те, що купують тільки однокімнатні квартири – це не зовсім вірно. В окремих населених пунктах лідерами продажів є саме багатокімнатні квартири. Тому питання популярності тих чи інших квартир залежить від категорії покупців і самого житлового комплексу”, – пояснила Берещак.
Владислав Кононов, керуючий партнер AVM Development Group додав, що за 3 місяці поточного року на первинному ринку передмістя Києва, особливо, у березні, значно збільшилася кількість покупців котеджів площею від 100 м2, а також бажаючих придбати земельні ділянки під індивідуальне будівництво.
На даний момент близько 12% покупців цікавляться саме цими сегментами нерухомості. За популярністю котеджі і земля практично зрівнялися з двокімнатними квартирами площею від 45 кв. м до 60 кв. м. Ще рік тому частка покупок котеджів не перевищувала і 5%, то зараз, через конкурентну ціну, порівнянну з 3-кімнатною квартирою у передмісті площею до 100 кв. м або 1-кімнатною в спальних районах Києва, покупці все більше цікавляться саме котеджами і землею.
Основною перевагою котеджу за містом в порівнянні з квартирою є те, що сама земля під будівництво – це інвестиційне вкладення. Крім цього, котеджні містечка передбачають створення повноцінного інфраструктурного комплексу.
Кононов також виділив основні тенденції, яких варто очікувати на ринку нерухомості у передмісті у 2019 році:
забудова передмістя столиці буде зосереджена в основному в невеликих населених пунктах;
в зв’язку з прийняттям нових ДБН, що обмежують поверховість забудови виходячи з щільності населення в населеному пункті, кількість нових проектів у передмісті Києва може скоротитися на 25%. На сьогоднішній день рентабельність будівництва об’єктів економ і комфорт-класу у передмісті столиці вже не перевищує 20-25%, і її подальше зниження стане проблемою для забудовників;
купівельні переваги багато в чому будуть спрямовані на об’єкти, що будуються в невеликих населених пунктах, розташованих між київськими околицями і містами-супутниками, наприклад, Чайки, Чабани, Ходосівка, Гатне та ін.;
при збереженні економічного зростання та політичної стабільності в найближчі 6 місяців ситуація на ринку нерухомості передмістя Києва залишатиметься прогнозованою, а забудовники будуть максимально утримувати ціни він підвищення.
