Ринок нерухомості. Чого чекати в цьому році?
Останнім часом обсяги продаж житла значно зменшилися. Хтось називає 10 відсотків, хтось – 15. А правда, мабуть, десь посередині. То що ж буде у цьому році? Про це розповів на прес-конференції, присвяченій ситуації на ринку нерухомості, економіст Ігор ГРАБАРЧУК.
– Торік громадяни України взяли в банках майже один мільярд гривень на купівлю квартир, але при цьому потреба житла залишається високою. Враховуючи напружену економічну ситуацію в країні, проаналізуємо, наскільки доступним є сьогодні житло і які соціальні прошарки можуть собі його дозволити.
За розрахунками Мінрегіонбуду, собівартість житла минулого року складала 12 128 гривень за один квадратний метр, а в 2018 році очікується зростання до 14 340 гривень. Це справді суттєве підвищення. Але тут є певний десонанс між заявами органів влади, скажімо, того ж Держстату, і реальною картиною. Якщо всі говорять про зниження продажу і вартості одного квадратного метра, особливо в доларовому еквіваленті, то Держстат заявляє, що на вторинному ринку відбулося зростання на чотири з половиною відсотки, а на первинному ринку – на 4,7%. Але Держстат дає ціну в гривнях, а ринок так чи інакше прив’язаний до доларового еквівалента. Тому спостерігаються такі розбіжності.
Інше важливе питання – інфляція. Навіть на державному рівні її було зафіксовано у грудні минулого року на позначці 13,7%. Хоча насправді цей показник є значно заниженим порівняно з тим, якою інфляція є насправді. У бюджеті було заплановано 8,1%, на наступний рік – 8,7, у той час, як реальний показник складав 17–18 відсотків. А якщо проаналізувати споживчу інфляцію на продукти щоденного вжитку, то там вона зашкалила за 75 відсотків. Тобто середній рівень інфляції перевалить за 35%.
Безперечно, інфляційні процеси разом із девальвацією національної валюти впливають на споживацькі можливості людей. І якщо я, наприклад, хочу купити більшу квартиру чи переїхати в будинок, але при цьому в мене ледь вистачає на продукти першої необхідності, то придбати нове житло, на жаль, не зможу.
Тепер – про сам ринок житла. У цій ситуацію, яку ми змалювали вище, основна маса населення орієнтується на економсегмент. Тут хотілося б кожному з покупців порадити: все-таки не обирайте дешевизну. Чому? Бо із зростанням інфляції зростають і витрати власників компаній, які будують житло. Але вони хочуть утримати планку прибутку. І тоді це намагаються зробити за рахунок зниження якості.
Нині вже не є секретом, що на багатьох об’єктах – низька якість будівельних робіт. Наприклад, тенденцією минулого року була наявність дуже великого відсотка низькокваліфікованих будівельників.
З кожним роком все важче знайти висококваліфікованих працівників, бо вони розбудовують Польщу. Також, за інформацією експертів, минулого року фасований цемент на 80 відсотків був фальсифікованим. Уявлєте собі, що відбувається?
Прослідковується навіть така тенденція, що житло, побудоване вісім років тому, набагато якісніше за те, що зводиться останнім часом. Можна, на жаль, спостерігати в тому ж Києві картину, коли нові будинки дають тріщини. Це викликає недовіру до ринку нерухомості в цілому.
Падіння продажу житла все-таки відбулося. Хтось називає 10%, хтось – 15. Я думаю, що правда десь посередині. А що ж буде в цьому році? Підкреслюю, це моя особиста думка, і з нею необов’язково погоджуватися, але моя порада тим, хто має зайві кошти і хоче вкласти їх у житло, така: варто ще кілька місяців почекати. Ближче до літнього періоду все-таки буде, нехай навіть незначне, але зниження вартості квадратного метра житла. Хоча, знову ж таки, є великий вплив зростання валюти і девальвації гривні.
Питання ще у тому, що, за різними оцінками, в Україні близько 120 мільйонів нелегалізованих доларів. Ці дані нещодавно були озвучені на спільному засіданні банківського Економічного дискусійного клубу. В когось сто доларів, в когось – сто тисяч доларів, тобто залишається якась певна тіньова “подушка”.
Ще один момент – ми бачимо падіння добробуту населення, але одночасно зростає показник збільшення продажу людьми валюти. Тому я теж не вірю, що буде якесь “лопання мильних бульбашок”. Це може бути лише за повного колапсу банківської системи, або, не дай Боже, якщо на сході країни розпочнуться воєнні дії. Я впевнений у тому, що ніхто не зацікавлений у банкрутстві не те що найменших, а й найбільших забудовників. Бо це банкрутство потягне за собою ті банки, які їх кредитували, а вони потягнуть за собою усіх інвесторів, які вже інвестували у ці об’єкти, велику кількість постачальників, які постачають ті чи інші будівельні матеріали, і так далі. Тобто це створить величезні піраміди, які будуть падати.
Ціну житла формує забудовник.
На мій погляд, у цьому випадку потрібно збільшувати роль держави у контролі за недобросовісними забудовниками. Бо ця галузь має викликати довіру в інвестора. І як тільки зростатиме довіра, зросте й купівля, і спостерігатиметься на цьому ринку покращення.
Крім того, Кабмін готує проект закону про ринок нерухомості, який дозволить вивести цей ринок з тіні.
